Άρθρο Γνώμης του Γεωργίου Βασιλάκη*
Η κρίση στη Ελλάδα δημιούργησε την ανάγκη να μπορέσουν πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων να σκεφθούν τη πώληση τους με σκοπό η την οικονομική επιβίωση η σε κάποιες περιπτώσεις το κέρδος σε σχέση τη τιμή κτήσης και αυτό να ευνοείται από το γεγονός ότι εδώ και 10 έτη συρρικνώθηκε η οικοδομική δραστηριότητα νέων κατασκευών ακινήτων κάθε μορφής.
Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 27 τετραγωνικών μέτρων στο Νέο Κόσμο, που χρειάζεται μερική ανακαίνιση, δημοσίευσε αγγελία πώλησης σε γνωστό ιστότοπο αγγελιών με ζητούμενη τιμή 23.000 ευρώ. Μισή ώρα από την ανάρτησή της, είχε δεχτεί περίπου 30 κλήσεις ο ίδιος, από ενδιαφερόμενους -κυρίως επίδοξους και μη…επιχειρηματίες του Airbnb- που δήλωναν πρόθυμοι να αγοράσουν το ακίνητο, χωρίς καν να το δουν. Και να το αγοράσουν σε τιμή μεγαλύτερη και κατά 3 και κατά 4 χιλιάδες ευρώ, εάν χρειαστεί! Τελικά, η πώληση μετατράπηκε σε άτυπο πλειοδοτικό διαγωνισμό και το διαμέρισμα άλλαξε χέρια σε τίμημα της τάξης των 30.000 ευρώ. Τηρουμένων των αναλογιών η ζήτηση θα μπορούσε να είναι εφάμιλλη με αυτήν- στην κλασική ταινία ο “θησαυρός του μακαρίτη”- για τα δωμάτια της Θεώνης που, όπως η ίδια είχε διαδώσει, έκρυβαν το θησαυρό του μακαρίτη άντρα της. Ωστόσο, και στις δύο περιπτώσεις το ερώτημα που τίθεται είναι γιατί ο ιδιοκτήτης δεν κρατάει για τον εαυτό του τις…λίρες.
Φρενίτιδα
Το εύκολο κέρδος που υπόσχονται οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τύπου Airbnb σε ιδιοκτήτες και μη, έχει καταστήσει ξανά ισχυρή επενδυτική επιλογή το ακίνητο για όσους διαθέτουν ρευστότητα. Ο πολλαπλασιασμός των φερέλπιδων επιχειρηματιών του Airbnb, σύμφωνα με αναλυτές, παρουσιάζει, ως ένα βαθμό, ομοιότητες με τη χρηματιστηριακή “φούσκα” του 1999, όπου μία μειοψηφία επενδυτών κατάφερε να εξασφαλίσει γρήγορο κέρδος, ενώ μεγάλος αριθμός αυτών, εγκλωβίστηκαν, δίχως, ποτέ, να καταφέρουν να επανακτήσουν τα κεφάλαια που είχαν επενδύσει. Την μαζική, εξάλλου, στροφή στις τουριστικές μισθώσεις φανερώνουν οι αριθμοί: στην Αττική το 2010, υπήρχαν διαθέσιμα για βραχυπρόθεσμη μίσθωση μόλις 54 καταλύματα, αριθμός που αυξήθηκε σε περισσότερα από 6.700 το 2015 και σε άνω των 30.000 το 2018 (στοιχεία Ιουνίου AirDNA ΚΕΠΕ).
Όπως εξηγούν οι ειδικοί, η έκρηξη του Airbnb τα διαχειριστικά έξοδα, η φορολογία και οι πιθανές δαπάνες ανακαίνισης ενός ακινήτου, έχει οδηγήσει σε μειωμένες αποδόσεις για τους διαχειριστές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αποδόσεις, που μειώνονται περαιτέρω, εάν ληφθούν υπόψη Βέβαια, χωρίς αμφισβήτηση, η οικονομία διαμοιρασμού έχει βγάλει από το διέξοδο μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών, που έπρεπε να πληρώνουν φόρους για απρόσοδα ακίνητα, ενώ έχει μετατρέψει σε πρωταγωνιστές του real estate συνοικίες, όπως το Κουκάκι, οι οποίες μέχρι πριν από λίγα χρόνια παρέμεναν στα αζήτητα. Κι έχουν μετατοπίσει τη ζήτηση σε νέες συνοικίες, όπως ο Νέος Κόσμος, όπου έλαβε χώρα η πλειοδοσία για το διαμέρισμα των 27 τ.μ.
“Δίχως αμφισβήτηση το Airbnb έχει οδηγήσει σε αύξηση των εισοδημάτων σε περίοδο κρίσης, όπως και στην ενδεχόμενη αύξηση της απασχόλησης στον κλάδο της οικοδομής, καθώς έχουν αναθερμανθεί οι εργασίες ανακαίνισης. Ταυτόχρονα, όμως, έχει δημιουργήσει προβλήματα κοινωνικής συνοχής, με ορισμένες συνοικίες να τείνουν να μετατραπούν σε τουριστικά γκέτο” σημειώνει ο πρώην πρόεδρος του Ινστιτούτου Εκτιμητικής Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.
Άνοδος
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε συνδυασμό με τις ξένες επενδύσεις, μέσω του καθεστώτος χορήγησης άδειας διαμονής (για απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250 χιλ. ευρώ) έχουν οδηγήσει σε ενίσχυση της ζήτησης και σε αύξηση τιμών. Σύμφωνα, εξάλλου, με την πρόσφατη έκθεση του κτηματομεσιτικού δικτύου RE/MAX, ο πανελλαδικός σταθμισμένος δείκτης τιμών των κατοικιών αυξήθηκε το 2018 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, κατά 7,3%. Στα μεταχειρισμένα και νεόδμητα οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 8,9% και 6,9%, αντίστοιχα.
Ωστόσο, παρότι η αγορά φαίνεται να έχει εγκαταλείψει τα χειρότερα και εταιρείες του κλάδου και ξένα funds αυξάνουν τα προς επένδυση κεφάλαια στο εγχώριο real estate, ερώτημα αποτελεί εάν οι ξένες επενδύσεις σε κατοικίες συνεχιστούν με την ίδια ένταση, με την υπερφορολόγηση να αποτελεί την μεγαλύτερη τροχοπέδη για την ανάκαμψη του real estate.
Σύμφωνα με πρόσφατα έρευνα του ΙΟΒΕ, τα συνολικά έσοδα από φόρους ακινήτων στην Ελλάδα είναι από τα υψηλότερα, συγκριτικά με το μέγεθος της οικονομίας, στην ΕΕ28 και στον ΟΟΣΑ. Ειδικά στους φόρους κατοχής ακινήτων(π.χ. ΕΝΦΙΑ), η Ελλάδα βρίσκεται στην υψηλότερη θέση στην ΕΕ28.
Ταυτόχρονα, η εισαγωγή του φόρου ακινήτων επηρέασε άμεσα τις τιμές των ακινήτων, ενώ, σύμφωνα με την έρευνα, η πτώση των τιμών που θα μπορούσε να αποδοθεί στον φόρο κατοχής ακινήτων (αρχικά ΕΕΤΗΔΕ και έπειτα ΕΝΦΙΑ) είναι περίπου 19% για την πλειονότητα των κτηρίων (με αντικειμενική τιμή έως 200.000 ευρώ), αλλά αυξάνεται με την αξία του ακινήτου, φτάνοντας το 74% για ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του 1 εκατ. ευρώ.
Με άλλα λόγια, όπως εξηγούν οι ειδικοί, η αγορά ακινήτων ανακάμπτει, σε αυτή τη φάση, ανά σημεία, αλλά η καλυτέρευση των επιδόσεων σχετίζεται με τη βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών, που δεν είναι άμεσα ορατή. Για την ώρα πάντως, σπανίζουν, εάν δεν είναι ανύπαρκτες- ιδίως αφότου το Airbnb διαδόθηκε ευρέως – οι περιπτώσεις ακινήτων με…κρυμμένο θησαυρό, όπου δηλαδή ο ιδιοκτήτης θα έχει άμεσες και σταθερές αποδόσεις.
Το συμπέρασμα είναι ότι χρειάζεται μεγάλη προσοχή στην επιλογή όταν επενδύεις λόγω του ότι το ακίνητο στην Ελλάδα αποτελεί στόχο της ΑΑ ΔΕ με σκοπό τη φορολογία άμεση και έμμεση και τελικά το καθιστά μια υπόθεση συνδρομής και επίλυσης του οικονομικού προβλήματος της χώρας μέσω της είσπραξης εσόδων από τη δυσβάσταχτη φορολογική πολιτική που ασκείται.
*Οικονομολόγου ΕΚΠΑ