«Κύριε, μὴ μᾶς πάρεις κι ἄλλο τὶς ἀπώλειές μας … Δὲν ἔχουμε ποῦ ἄλλοῦ να μείνουμε».
Κική Δημουλά- Το πρόβλημα της Στέγης
Μείζον θέμα των ημερών το περιβόητο νομοσχέδιο για τις εκποιήσεις. Καταρχάς, καμία παρανομία και καμία πρωτοτυπία δεν υπάρχει σε ένα σύστημα εκποίησης ακινήτων που είχαν υποθηκευτεί ως εξασφάλιση δανείων τα οποία δεν είναι πια εξυπηρετούμενα. Τακτική χιλιάδων ετών, ήδη ρυθμισμένη στην Κυπριακή έννομη τάξη από τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965, τον οποίο και τροποποιεί το πολυσυζητημένο νομοσχέδιο. Τι είναι τούτο λοιπόν που δημιουργεί τόσες αντιδράσεις, τόσες ανησυχίες, όσον αφορά το νομοσχέδιο αυτό;
Η πρώτη αντανακλαστική απάντηση, συνίσταται στο ότι το νομοσχέδιο αυτό είναι «μνημονιακό», με ό,τι η πρόσφατη ιστορία μας, μάς έχει διδάξει πως σημαίνει αυτό.
Η δεύτερη αντανακλαστική απάντηση, συναντάται σε ερωτήματα του τύπου: «Τι κρύβεται πίσω από αυτό το βήμα της Τρόικα; Ποια συμφέροντα εξυπηρετούνται; Ποιος είναι ο απώτερος στόχος;»
Πέρα από τις αντανακλαστικές αυτές απαντήσεις, υπάρχει μια ακόμη απάντηση, που απαντάται στις ασάφειες, τα κενά, τις ελλείψεις του συγκεκριμένου νομοσχεδίου. Δεν επαρκεί ο χώρος για την εξέταση όλων αυτών, θα επιδιωχθεί όμως η παράθεση των σημαντικότερων.
Ένα πρώτο σημείο που προκαλεί σοβαρότατες ανησυχίες, είναι το κατά πόσο, μετά το πέρας της διαδικασίας εκποίησης, όπως προβλέπεται από το εν λόγω νομοσχέδιο, θα υπάρχει ενδεχόμενο διατήρησης οφειλόμενου υπολοίπου. Δηλαδή κατά πόσο μετά τη διαδικασία εκποίησης, θα είναι πιθανόν ο οφειλέτης να εξακολουθεί να οφείλει στο δανειστή, το ποσό του δανείου το οποίο δεν καλύφθηκε από το εκπλειστηρίασμα ή το τίμημα της πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων του, με αποτέλεσμα ο δανειστής να μπορεί και πάλι να στραφεί εναντίον του ή εναντίον των εγγυητών του προκειμένου να εισπράξει το υπόλοιπο.
Οι Υπουργοί Εσωτερικών και Οικονομικών δηλώνουν πως το ζήτημα αυτό πράγματι δε ρυθμίζεται από το εν λόγω νομοσχέδιο. Επομένως, το υπόλοιπο καταρχάς θα παραμένει. Διαμηνύουν επίσης παράλληλα, ότι το θέμα αυτό θα διέπεται από το «νομοσχέδιο περί αφερεγγυότητας», το οποίο στόχος ήταν να ψηφιστεί με το νομοσχέδιο περί εκποιήσεων, τούτο όμως δεν κατέστη δυνατό, και έτσι νέος στόχος είναι να ψηφιστεί μέχρι το Δεκέμβριο.
Πράγματι, έχει ήδη περάσει από το Υπουργικό Συμβούλιο προσχέδιο πρότασης για το λεγόμενο «Πλαίσιο Αφερεγγυότητας», η οποία παρουσιάζει ενδιαφέροντα και θετικά στοιχεία. Γεννά όμως τα εξής ερωτήματα: Πρώτον, γιατί δεν κατέστη εφικτό να τεθεί το νομοσχέδιο για την αφερεγγυότητα προς ψήφιση συγχρόνως με το νομοσχέδιο για τις εκποιήσεις; Δεύτερον, πως μπορεί να ψηφιστεί το νομοσχέδιο περί εκποιήσεων σε χρόνο προγενέστερο από το νομοσχέδιο για την αφερεγγυότητα, αφού το δεύτερο στοχεύει στο να προστατεύσει ακριβώς αυτούς που θα τεθούν σε κίνδυνο δυνάμει του πρώτου;
Επιπλέον, η πρόταση για το πλαίσιο αφερεγγυότητας, δεν προβλέπει την απάλειψη του υπολοίπου μετά από τη διαδικασία εκποίησης σε κάθε περίπτωση, αλλά μόνο όταν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Επομένως, σε κάποιες περιπτώσεις το υπόλοιπο θα παραμένει. Ο δανειστής θα μπορεί να στραφεί εκ νέου εναντίον του οφειλέτη και των εγγυητών του προς είσπραξη αυτού, ο οφειλέτης πιθανότατα δε θα έχει άλλη ακίνητη ιδιοκτησία και δε θα δύναται να καταβάλει το οφειλόμενο υπόλοιπο, οι εγγυητές πιθανότατα θα έχουν να εξοφλήσουν δικά τους δάνεια, εξυπηρετούμενα ή μη, και το οφειλόμενο ποσό πιθανότητα θα φουσκώνει εκ νέου με νέες χρεώσεις, τόκους, τόκους επί τόκων, τόκους υπερημερίας κτλ. Ο κυκεώνας των συνεπειών του φαύλου αυτού κύκλου είναι πέρα από εμφανής.
Ένα δεύτερο σημείο που προκαλεί εντονότατες ανησυχίες, είναι η μη συμπερίληψη στο νομοσχέδιο για τις εκποιήσεις ασφαλιστικών δικλείδων όσον αφορά τη λεγόμενη «πρώτη κατοικία», η οποία σημειωτέον μέχρι σήμερα δεν είναι σαφές εάν καλύπτει μόνο το σπίτι ή και την επαγγελματική στέγη. Το εν λόγω νομοσχέδιο δεν περιέχει ούτε ορισμό, ούτε ρήτρα προστασίας της πρώτης κατοικίας, παρά μόνο πρόνοια ότι δεν θα εφαρμόζεται γι’αυτήν μέχρι την 1/1/2015. Οι δε Υπουργοί Εσωτερικών και Οικονομικών δηλώνουν ότι η πρώτη κατοικία θα προστατεύεται από μεταγενέστερη νομοθεσία, που θα εξαιρεί αυτήν από τη διαδικασία εκποίησης, όχι όμως σε κάθε περίπτωση, αλλά μόνο όταν πληρούνται συγκεκριμένα και αυστηρά κριτήρια. Η έλλειψη προστασίας της στο παρόν στάδιο είναι λοιπόν δεδομένη, ενώ ο βαθμός προστασίας της και στο μέλλον είναι αβέβαιος.
Ένα τρίτο σημείο που προκαλεί ανησυχίες είναι η ασάφεια του εν λόγω νομοσχεδίου όσον αφορά διάφορες δικλείδες προστασίας του ενυπόθηκου οφειλέτη. Για παράδειγμα, δεν καθορίζεται με σαφήνεια το πεδίο εφαρμογής του εν λόγω νομοσχεδίου- π.χ τι θα γίνεται με τις υποθέσεις ενυπόθηκων δανείων που ήδη εκκρεμούν ενώπιον δικαστηρίων; Ομοίως, δεν καθορίζονται με σαφήνεια οι περιπτώσεις στις οποίες η διαδικασία εκποίησης θα αναστέλλεται- π.χ η διαδικασία αναδιάρθρωσης δανείου θα αναστέλλει τη διαδικασία εκποίησης; Επίσης, δεν καθορίζεται με σαφήνεια στη βάση ποιων αξιών θα διενεργείται η προβλεπόμενη διαδικασία- π.χ θα χρησιμοποιούνται οι αξίες κατά το χρόνο εκτίμησης για σκοπούς εκποίησης, ήτοι οι αξίες των ετών 2014 επόμενα, παρόλο που οι αξίες των ακινήτων τα τελευταία χρόνια ήταν κατακόρυφες, ενώ η ίδια η διαδικασία των εκποιήσεων θα της μειώσει ακόμη περισσότερο;
Ένα τέταρτο σημείο που προκαλεί ανησυχίες είναι το πώς, πότε και από ποιόν θα καθορίζεται το οφειλόμενο ποσό για το οποίο θα λαμβάνει χώρα η διαδικασία εκποίησης. Όπως ελέχθη, ο ενυπόθηκος δανειστής δεν θα είναι υπόχρεος, όπως είναι με την υφιστάμενη νομοθεσία, να προσφύγει στο δικαστήριο και συνεπώς να αποδείξει την οφειλή, προκειμένου να εξασφαλίσει δικαστικό διάταγμα και να προχωρήσει στην εκποίηση. Επομένως, ο ενυπόθηκος δανειστής θα ξεκινά τη διαδικασία εκποίησης στηριζόμενος αποκλειστικά και μόνο στους δικούς του υπολογισμούς για το ποιο είναι το οφειλόμενο ποσό. Βέβαια, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, θα μπορεί να προσφύγει ο ίδιος στη δικαιοσύνη αμφισβητώντας το ποσό αυτό, διαδικασία που όπως ελέχθη ανωτέρω θα πρέπει σαφώς να αναστέλλει τη διαδικασία εκποίησης.
Εδώ όμως προκύπτουν κάποια καίρια ζητήματα. Το πρώτο είναι ότι πολλοί οφειλέτες ίσως δεν θα μπορούν να σηκώσουν το κόστος της προσφυγής στη δικαιοσύνη. Το δεύτερο είναι ότι πολλοί οφειλέτες, έχοντας ελλιπή γνώση της νομοθεσίας και των δικαιωμάτων τους, φοβούμενοι το κόστος προσφυγής σε δικηγόρο, αποδέχτηκαν ήδη διαιτητικές αποφάσεις, αναγνωρίζοντας ουσιαστικά ως οφειλόμενο ένα ποσό που υπολογίστηκε αποκλειστικά από την Τράπεζα – με ότι αυτό συνεπάγεται. Το τρίτο είναι ότι δεν υπάρχει σαφές και αυστηρό νομοθετικό πλαίσιο που να καθορίζει τις χρεώσεις οποιασδήποτε μορφής στις οποίες μπορούσε και μπορεί να προβαίνει ο κάθε δανειστής. Το τέταρτο είναι ότι πολλά από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι μη εξυπηρετούμενα εδώ και χρόνια. Συνεπώς, εδώ και χρόνια οι Τράπεζες μπορούσαν να προσφύγουν στην υφιστάμενη νομοθεσία εκποιήσεων, οπότε και η τιμή στην οποία θα επωλούνταν τα ενυπόθηκα ακίνητα σίγουρα θα ήταν ψηλότερη από αυτήν στην οποία θα πωληθούν σήμερα, ενώ αντιστρόφως ανάλογα το οφειλόμενο ποσό θα ήταν σίγουρα χαμηλότερο από αυτό που θα είναι σήμερα. Παρόλα αυτά, οι Τράπεζες προτιμούσαν να διατηρούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, φουσκώνοντάς τα με χρεώσεις κάθε τύπου.
Συνοπτικά λοιπόν, τα κενά της ρύθμισης του νομοσχεδίου δημιουργούν τον κίνδυνο να προβαίνουν οι δανειστές σε εκποιήσεις για την κάλυψη οφειλομένων ποσών, τα οποία κατ’ουσία δεν αμφισβητήθηκαν και δεν μπορούν να αμφισβητηθούν από τους οφειλέτες ενώπιον μιας ανεξάρτητης αρχής.
Ένα πέμπτο σημείο που προκαλεί ανησυχίες είναι, το ποιος θα διενεργεί τις εκποιήσεις. Σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο, αρμόδιο όργανο θα είναι ο ίδιος ο ενυπόθηκος δανειστής. Ο κίνδυνος που δημιουργείται, δεδομένου μάλιστα ότι δεν υπάρχει πρόβλεψη ότι δεν θα τίθεται σε καμία περίπτωση θέμα υπολοίπου, είναι ορατός. Οι Τράπεζες θα κινούν τις διαδικασίες στην πώληση των ακινήτων έστω και στη χαμηλότερη τιμή προκειμένου να εξασφαλίσουν ρευστότητα, ενώ συγχρόνως θα παραμένει υπόλοιπο το οποίο θα μπορούν και πάλι να διεκδικήσουν.
Πολλά ακόμη σημεία θα μπορούσαν να εγερθούν όσον αφορά το συγκεκριμένο νομοσχέδιο. Αυτό όμως που πιότερο ίσως πρέπει να σημειωθεί είναι το σφάλμα του να προσεγγίζεται το θέμα των εκποιήσεων ως ένα διακριτό, μεμονωμένο και αυθύπαρκτο ζήτημα. Είναι σαφές πως αυτό που χρειάζεται είναι μια γενική αναδόμηση, ένας γενικός εξορθολογισμός του τραπεζικού συστήματος, και ιδίως του συστήματος δανεισμού, που θα εξασφαλίζει τόσο τους δανειστές και τους καταθέτες, όσο και τους οφειλέτες. Μια γενική αναδόμηση και ένας γενικός εξορθολογισμός όμως δεν μπορούν να γίνουν σπασμωδικά. Σπασμωδικές κινήσεις δε δείχνουν παρά μόνο έλλειψη στόχου και στρατηγικής- και αναφερόμαστε σαφώς στην ύπαρξη εθνικού στόχου και στρατηγικής, αφού οι «εταίροι» μας έχουν σίγουρα και στόχο και στρατηγική. Το ζήτημα των εκποιήσεων είναι μονάχα ένα κομμάτι του τραπεζικού συστήματος. Η μεμονωμένη ρύθμισή του, άσχετα από την προστασία της πρώτης κατοικίας, τους πέντε πυλώνες του πλαισίου αφερεγγυότητας, τις χρεώσεις δανεισμού, της λειτουργίας των Τραπεζών κ.α, εμπεριέχει τον κίνδυνο της μη εξασφάλισης προστασίας όλων των εμπλεκόμενων μερών. Εμπεριέχει τον κίνδυνο της έλλειψης στόχου και στρατηγικής. Όμως στο στάδιο αυτό δε χωράνε τέτοιοι κίνδυνοι. Μας πήραν τις απώλειές μας, και δεν έχουμε που αλλού να μείνουμε….ΥΠΟΥΡΟΙ,
Σαλώμη Γιάλλουρου
Διδακτορική Φοιτήτρια Νομικής
στο Πανεπιστήμιο Λευκωσίας.