Ελλάδα: Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας επηρεάζει σημαντικά τις επενδύσεις σε ακίνητα

Άρθρο Γνώμης του Γεωργίου Βασιλάκη* 

Αναλυτικά όσα πρέπει να γνωρίζετε για την αγορά ακινήτων

Καθώς η Ελλάδα εξέρχεται από την ύφεση, η αγορά ακινήτων φαίνεται να αποκτά ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η σημαντική πτώση των αξιών των ακινήτων την περίοδο της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας (από το 2008 εκτιμάται ότι η συνολική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα έχει μειωθεί κατά μέσο όρο σε ποσοστό 45%), έχει δημιουργήσει ένα πρόσφορο περιβάλλον για επενδύσεις σε ακίνητα, τόσο από ξένους, όσο και από εγχώριους επενδυτές.

Αρχίζει να αποτελεί κοινή πεποίθηση ότι οι αξίες των ακινήτων και οι αντίστοιχες αποδόσεις πιθανότατα θα αρχίσουν να ανεβαίνουν. Δεν πρέπει να αγνοηθεί ωστόσο, πως αποφασιστικός παράγοντας που επηρεάζει την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα και συνεκτιμάται από τους ιδιοκτήτες και υποψηφίους επενδυτές, είναι το καθεστώς φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.

Οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες με διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση:

α. Φυσικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά απευθείας στα φυσικά πρόσωπα για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση ή επένδυση.

β. Νομικά πρόσωπα: το ακίνητο ανήκει ιδιοκτησιακά σε εταιρείες για ιδιόχρηση, εκμετάλλευση, επένδυση, κατασκευή ή ανοικοδόμηση.

Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται μέσω της φορολογίας των εισοδημάτων των φυσικών και νομικών προσώπων από ακίνητη περιουσία που έχουν στην Ελλάδα και μέσω της φορολογίας της ίδιας της ακίνητης περιουσίας.

Ι) Φόρος εισοδήματος από ακίνητη περιουσία

Α. Φυσικά Πρόσωπα

Το εισόδημα που προκύπτει από την εκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης ακίνητης περιουσίας φορολογείται με συντελεστές, 15%, 35% και 45% (για ποσά άνω των €35.000).

H άσκηση από φυσικό πρόσωπο ατομικής επιχείρησης όταν αυτό έχει και εισόδημα από ακίνητα, δεν επηρεάζει την παραπάνω φορολογική μεταχείριση για το εισόδημα από ακίνητα (παραμένει δηλαδή ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα).

Ωστόσο, τα πρόσωπα που κατέχουν ακίνητη περιουσία για επαγγελματικούς σκοπούς, όταν δηλαδή η ατομική επιχείρηση έχει ως αντικείμενο την εμπορική εκμετάλλευση, ανάπτυξη και επένδυση σε ακίνητα (π.χ. ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων {ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.λπ.}), υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος με συντελεστή 22% για ετήσιο εισόδημα μέχρι €20.000, 29% για ποσά άνω των €20.000, 37% για ποσά άνω των €30.000 και 45% στα ποσά άνω των €40.000.

Β. Νομικά πρόσωπα

Για τα νομικά πρόσωπα, ο συντελεστής φορολόγησης ανέρχεται σε 29% για όλα τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τα μισθώματα που εισπράττονται από ακίνητα θεωρούνται επίσης ως κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στη διανομή μερισμάτων και λοιπών διανεμόμενων κερδών που πραγματοποιεί ελληνική εταιρεία διενεργείται παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15%.

ΙΙ) Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας

  1. i) Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.)Επιβάλλεται σε φυσικά και νομικά πρόσωπα ή κάθε είδους νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα. Ως φορολογική βάση λαμβάνεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως ορίζεται από τις φορολογικές αρχές.

Ο ΕΝΦΙΑ αποτελείται από: α) τον κύριο φόρο, ο οποίος επιβάλλεται σε κάθε ακίνητο χωριστά και εξαρτάται από διάφορους παράγοντες (π.χ. επιφάνεια, τιμή ζώνης, όροφος, παλαιότητα του κτιρίου, πρόσοψη, ποσοστό ιδιοκτησίας και άλλους ειδικούς συντελεστές) και β) τον συμπληρωματικό φόρο με σταθερό συντελεστή 0,55% (όταν πρόκειται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες και για τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους), με συντελεστή 0,10% (όταν πρόκειται για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα νομικών προσώπων) και με κλιμακούμενο συντελεστή από 0,1% έως 1,15% (όταν πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, σε περίπτωση που η συνολική αξία της περιουσίας τους υπερβαίνει το ποσό των € 200.000).

  1. ii) Ειδικός Φόρος Ακινήτων:Σύμφωνα με τον Ν. 3091/2002, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, υπόκεινται σε ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας των ακινήτων τους. Ο νόμος προβλέπει εξαιρέσεις από την υποχρέωση καταβολής του προαναφερθέντος φόρου σε ειδικές περιπτώσεις και ιδίως στην περίπτωση που τα νομικά πρόσωπα δηλώνουν τα πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές τους, και τα τελευταία έχουν λάβει αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα.

Νομικό Πλαίσιο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων

Η πρακτική της εκμίσθωσης ακινήτων από ιδιώτες μέσω διαδικτύου είναι ευρέως διαδεδομένη και μάλιστα σε παγκόσμιο επίπεδο. Η πιο γνωστή διαδικτυακή πλατφόρμα βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων είναι η “airbnb.com”. Δεδομένου ότι η απουσία ειδικού θεσμικού πλαισίου περί βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγούσε σε απώλεια δημοσίων εσόδων (βλ. φαινόμενα φοροδιαφυγής), με το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, προβλέφθηκε πλέον ειδικά η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, εφόσον ο διαχειριστής του ακινήτου έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

Τα μισθώματα, στην περίπτωση αυτή, φορολογούνται ως έσοδα από ακίνητη περιουσία σύμφωνα με τον ανωτέρω προοδευτικό φορολογικό συντελεστή (15% – 45%) και δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ.

Ωστόσο εισόδημα από οποιεσδήποτε άλλες παρεχόμενες υπηρεσίες (πέραν της εκμίσθωσης επιπλωμένου ακινήτου με παροχή κλινοσκεπασμάτων) φορολογείται αναλόγως, σύμφωνα με τον προοδευτικό συντελεστή που αναφέρεται ανωτέρω (22% – 45%).

Σημειωτέον ότι πρόσφατα εκδόθηκε η υπ’ αρ. ΠΟΛ.1187/2017 απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. (ΦΕΚ Β’ 4232/4-12-2017), η οποία προσδιόρισε τη διαδικασία δήλωσης των εισοδημάτων από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων καθώς και άλλες λεπτομέρειες για την εφαρμογή του οικείου νομοθετικού πλαισίου. Η εν λόγω απόφαση ισχύει για βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά.

  1. Eπενδύσεις σε ακίνητα μέσω Νομικού Προσώπου

Δύο δομές χρησιμοποιούνται συχνότερα για επενδύσεις σε ακίνητα μέσω νομικού προσώπου. Η μία είναι η άμεση απόκτηση του περιουσιακού στοιχείου (asset deal), η οποία ακολουθεί την ίδια διαδικασία με τη συναλλαγή μεταξύ ιδιωτών. Η άλλη είναι με έμμεσο τρόπο, αποκτώντας την πλειοψηφία των μετοχών/μεριδίων ενός νομικού προσώπου που κατέχει το ακίνητο (share deal).

Οι εταιρικοί τύποι που κρίνονται καταλληλότεροι για την κατοχή και εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας –κυρίως για λόγους που αφορούν το νομοθετικό πλαίσιο και τη δομή των εταιρικών αυτών τύπων- είναι: η Ανώνυμη Εταιρεία (ΑΕ) και η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ).

Αξίζει να σημειωθεί ότι η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω νομικού προσώπου παρουσιάζει σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως: το ευνοϊκότερο σε σχέση με τα φυσικά πρόσωπα φορολογικό καθεστώς ειδικά για υψηλά εισοδήματα, η δυνατότητα έκπτωσης δαπανών (ΕΝΦΙΑ, αποσβέσεις κ.λπ.), η διάκριση μεταξύ της περιουσίας της εταιρείας και των ιδιοκτητών της (νομική αυτοτέλεια) και η δυνατότητα αλλαγής ιδιοκτησίας μέσω της μεταβίβασης των μετοχών της εταιρείας.

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε κάποιο ακίνητο ως επένδυση θα χρειαστεί να διασταυρώσετε και να μελετήσετε πολλές και διαφορετικές πληροφορίες για να μπορέσετε να πάρετε την σωστή απόφαση. Ο σωστός συνδυασμός πληροφοριών και έρευνας θα κάνει την διαφορά μεταξύ μιας καλής επένδυσης και μιας καταπληκτικής επένδυσης.

Δεν μπορείτε πια να βασιστείτε μόνο επάνω στην κλασσική επενδυτική φιλοσοφία “θέση, θέση, θέση” για την αγορά του ακινήτου επένδυσης. Πρέπει να υπολογίσετε την ΑΠΟΔΟΣΗ που θα σας δώσει η επένδυση σας. Επιπλέον πρέπει να αναρωτηθείτε, είναι η απόδοση του ακινήτου ικανοποιητική σε σχέση με το ρίσκο της επένδυσης (σε περίπτωση δανεισμού); Ακόμη, αυτή η απόδοση είναι μεγαλύτερη από άλλες αποδόσεις ακινήτων ή εναλλακτικών επενδύσεων;

Η απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητη περιουσία καθορίζεται από το μηνιαίο εισόδημα που θα εισπράττετε από το μίσθιο σε συνδυασμό με την αύξηση της αξίας του ακινήτου για όλη τη χρονική διάρκεια που θα το έχετε στην ιδιοκτησία σας.

Επιπρόσθετα θα πρέπει να υπολογίσουμε και την αύξηση της αξίας του ακινήτου που θα επέλθει με την πάροδο του χρόνου, για να δούμε αν η επένδυση μας είναι συμφέρουσα. Με άλλα λόγια, αν αποφασίσουμε να πουλήσουμε το ακίνητο μας σε 10 ή 15 ή 25 χρόνια πόσο αναμένουμε να πιάσουμε; Θα έχουμε κερδίσει αρκετά, για να αποτελέσει η αγορά μας σε κατά μέσο όρο ετήσια βάση μια συμφέρουσα επένδυση; Ποια ακίνητα θα είναι εμπορικά και περιζήτητα όταν θα αποφασίσουμε να πουλήσουμε; Ανήκει το ακίνητο μας σε αυτήν την κατηγορία; Θα πρέπει να γνωρίζουμε το μέλλον και τις τάσεις της αγοράς των ακινήτων, για να επενδύσουμε σωστά, γιατί η επένδυση μας δεν είναι μόνο για λίγα χρόνια.

Η έξοδος από τη κρίση απαιτεί γενναίες αποφάσεις από τη πλευρά της πολιτείας με ρύθμιση προς το καλύτερο για αυτόν που θέλει να δεσμεύσει τα χρήματα του όχι κερδοσκοπικά αλλά επενδυτικά. Οι αλλαγές ιδιοκτησίας να είναι αποτέλεσμα αποφάσεων αλλαγής χαρτοφυλακίου και όχι εκβιαστικές υπό το βάρος επαπειλούμενων κατασχέσεων περιουσιακών στοιχείων φυσικών και νομικών προσώπων από το Δημόσιο η Φορείς. Η Ελλάδα είναι χώρα με μοναδικά πλεονεκτήματα όπου το φυσικό κάλλος υπάρχει σε πολλά μέρη της   αλλά έχει  παραμελήσει  τη προστασία του  περιβάλλοντος της. Έτσι δεν απολαμβάνουν οι πωλητές την υπεραξία αυτή που θα μπορούσε να έχει δημιουργηθεί σε οικονομική βάση.Το μέλλον βασίζεται πάντα στο παρόν και στις αποφάσεις που παίρνουμε για αυτό και η φράση αυτή ισχύει και για το τομέα των ακινήτων.

*Οικονομολόγου-Φοροτεχνικού

 

 

Check Also

Πέφτουν οι τιμές στο φυσικό αέριο στην Ευρώπη – Κλειστά τα χαρτιά της Ρωσίας για τις ροές

Μείωση παρουσιάζουν οι τιμές στο φυσικό αέριο στην Ευρώπη, ακολουθώντας τις απώλειες των συμβολαίων στην …

Oxfam-Forbes: H πανδημία έκανε πλουσιότερους τους κροίσους

H πανδημία έκανε πλουσιότερους τους κροίσους την ώρα που εκατομμύρια άνθρωποι οδηγήθηκαν στην φτώχεια λόγω …