Τάσεις και προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα

Άρθρο γνώμης του Γεωργίου Βασιλάκη* 

To 2018 ήταν αναμφίβολα μια πολύ καλή χρονιά για το real estate. Η κινητικότητα που σημειώθηκε άλλαξε σε πολλά σημεία τον χάρτη του.

Ωστόσο και πάλι, σύμφωνα με στοιχεία που έρχονται από κύκλους της αγοράς, τους τελευταίους μήνες έχουμε αλλαγές. Όπως αναφέρει ο πρόεδρος των μεσιτών Αθήνας-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος παρατηρείται μια στασιμότητα. Μια στασιμότητα σε μια στιγμή που οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς που πραγματοποίησε πανελλαδική έρευνα σχετικά με το πώς διαμορφώθηκαν οι τιμές των ακινήτων για το 2018, βασισμένη στα στοιχεία του δικτύου της.

Συγκεκριμένα ο Λευτέρης Ποταμιάνος επεσήμανε: «Το πρώτο τρίμηνο του 2019 που διανύσαμε, δεν έκλεισε στα ίδια καλά στατιστικά του πρώτου τριμήνου του 2018, ούτε έχει καμιά σχέση με όλο το 2018, είναι σαφώς μειωμένη. Είναι σαφώς μειωμένες οι αγοραπωλησίες και πολύ πιο λίγα τα τηλεφωνήματα που δεχόμαστε. Πιθανόν αυτό να οφείλεται στο γεγονός πως ανέβηκαν οι τιμές.

Έχει παρατηρηθεί αύξηση στις τιμές αρκετά μεγάλη για το 2018 με την τεράστια ζήτηση. Τώρα όμως η αγορά είναι πολύ πιο «μουδιασμένη» στο πρώτο τρίμηνο του 2019.

Εμφανίστηκαν κάποια στατιστικά από τα υποθηκοφυλακεία που δείχνουν πως οι αγοραπωλησίες του πρώτου τριμήνου του 2019 είναι πολύ περισσότερες από το 2018 αλλά όπως τόνισα είναι περισσότερες γιατί είναι από κλεισίματα του 2018. Που έγιναν δηλαδή τα συμβόλαια μέσα στο πρώτο τρίμηνο.

Για να δει κανείς την διαφορά πρέπει πλέον να τα δει ξανά το 2020.

Παρόλα αυτά σας τονίζω με βεβαιότητα πως η κίνηση είναι πολύ πιο κάτω.

Οι αιτίες είναι οι εξής:

• Το κομμάτι της αύξησης των τιμών σε σχέση με τις ακόμη πιο χαμηλωμένες, ακόμα χαμηλές είναι οι τιμές, αλλά ανέβηκαν σε σχέση με τις πολύ χαμηλές
• Το 2019 είναι μια χρονιά εκλογών για την Ελλάδα και περιμένουν όλοι χρήστες και επενδυτές. Είναι σε μια κατάσταση αναμονής.
• Το πρόβλημα που έχουν οι ξένοι, οι κινέζοι κυρίως, με την μεταφορά κεφαλαίων (GoldenVisa). Ακυρώθηκαν πολλές αγοραπωλησίες ή τέλος πάντων έμειναν σε μια στασιμότητα, πήραν παράταση κλπ
• Ο φόβος του ξεφουσκώματος του Airbnb. Ακούγεται πολύ έντονα αυτό. Τώρα από πηγάζει αυτό είναι άλλο θέμα».
Αξίζει να σημειωθεί πως όλο το 2018 διαφάνηκε μια ανοδική κίνηση στο real estate και στις τιμές των ακινήτων.

Σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX για το 2018, oι τιμές των ακινήτων αντικατοπτρίζουν σε μεγάλο βαθμό την τάση που επικράτησε και κυρίως την χρόνο με το χρόνο αυξανόμενη ζήτηση.

Οι τιμές πώλησης των ακινήτων σε ετήσια βάση εμφάνιζαν αύξηση κατά μέσο όρο 7,3% υπενθυμίζοντας ότι το ακίνητο αποτελεί το ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο για όλες τις κατηγορίες των νοικοκυριών αλλά και εκείνων που επιθυμούν να βελτιώσουν τις συνθήκες ζωής τους επιλέγοντας ένα ακίνητο που να καλύπτει τις ανάγκες τους.

Η άνοδος αυτή ήρθε ως φυσική συνέχεια της περσινής σταθεροποίησης των τιμών με αυξητικές τάσεις, γεγονός που επιβραβεύει όλους όσους επέλεξαν στη μεταβατική περίοδο της εξόδου της Ελλάδας από τα μνημόνια να επενδύσουν στην κτηματαγορά με πολλαπλά οφέλη και επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά ακινήτων μπορεί να αποτελέσει και πάλι την ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας όπως είχε συμβεί και πριν την κρίση.

Τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού δικτύου της ελληνικής επικράτειας, αλλά και τα πλέον επίσημα δεδομένα, αυτά της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, επιβεβαίωναν τη θετική στροφή των επενδυτών στον κλάδο της κτηματαγοράς είτε αφορά κατοικίες, είτε επαγγελματικούς χώρους είτε άλλης μορφής ακίνητα. Αντίστοιχα στοιχεία είχε εμφανίσει η RE/MAX Ελλάς στην περσινή της έρευνα όπου και τότε είχαν καταγραφεί οι τάσεις ανόδου ενός από τους πιο νευραλγικούς και καίριους κλάδους της ελληνικής οικονομίας.

Ιδιώτες αλλά και επαγγελματίες είχαν πλέον βασική επενδυτική επιλογή το προϊόν που λέγεται ακίνητο, ενώ όσο απομακρύνεται η χώρα από τα απόνερα της κρίσης ολοένα και περισσότεροι θα ήταν εκείνοι τόσο από Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό που θα αγόραζαν ή θα ενοικίαζαν ακίνητα με στόχο μελλοντικά επενδυτικά οφέλη.

Για την αύξηση των τιμών πώλησης ακινήτων, αυτό που φάνηκε από τα στοιχεία ήταν ότι τα τελευταία χρόνια που είχε παγώσει η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε το προσφερόμενο προϊόν και οι νέες αναπτύξεις με αποτέλεσμα το υπάρχoν απόθεμα ακινήτων να μην ανταποκρίνεται στις σύγχρονες ανάγκες του αγοραστικού κοινού. Αυτό παρατηρήθηκε ιδιαίτερα στον τομέα των κατοικιών.

Σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών έπαιξαν και οι αυξημένες αποδόσεις που προσέφεραν οι νέου τύπου βραχυχρόνιες μισθώσεις που πλέον έχουν κυριαρχήσει σε αστικά κέντρα αλλά και σε πολλές τουριστικές περιοχές. Τα ακίνητα αυτού του είδους βρίσκονται πλέον στις πρώτες επιλογές των ενδιαφερόμενων αγοραστών καθώς οι αποδόσεις που προσφέρουν θα τις ζήλευαν και οι πιο φιλόδοξοι επενδυτές στον κλάδο του Real Estate.

Καθοριστικό ρόλο στην διατήρηση του θετικού κλίματος τόνιζε η RE/MAX και στη μεγαλύτερη αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος αναμενόταν να «παίξει» η διαμόρφωση σταθερού επενδυτικού περιβάλλοντος αλλά και ένα ευρύτερα ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς.

Όσον αφορά στον όγκο των αγοραπωλησιών ακινήτων, η Ελληνική Στατιστική Αρχή κατέγραψε, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, αύξηση το 2017 σε σύγκριση με το 2016 κατά 11,6% ενώ ανοδική υπήρξε η πορεία τους και για το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς.

Πιο συγκεκριμένα, βάσει των δεδομένων που διατηρεί το κτηματομεσιτικό δίκτυο RE/MAX σε ολόκληρη την χώρα, ο πανελλαδικός σταθμισμένος δείκτης τιμών των κατοικιών αυξήθηκε το 2018 σε σχέση με το προηγούμενο έτος κατά 7,3%. Σε εθνικό επίπεδο, οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων αυξήθηκαν σταθμισμένα κατά μέσο όρο 8,9% , ενώ των νέων ακινήτων αυξήθηκαν κατά 6,9%.

Αξίζει να τονιστεί ότι στη συγκεκριμένη έρευνα -όπως και σε αυτή που κοινοποιήθηκε τον Μάρτιο του 2018 για τις πωλήσεις ακινήτων του 2017- υπάρχει η διάκριση των κατοικιών σε νεότερα της πενταετίας (στα οποία συμπεριλαμβάνονται και τα νεόδμητα) και σε παλαιότερα των 5 ετών. Η διάκριση αυτή κρίθηκε αναγκαία για την εξαγωγή πιο χρήσιμων συμπερασμάτων καθώς τα τελευταία 5 χρόνια έχει μειωθεί πάρα πολύ η οικοδομική δραστηριότητα.

Όσον αφορά στην περιοχή της Αττικής, στα μεταχειρισμένα ακίνητα σημειώθηκε αύξηση τιμών 6,9%, ενώ αντίθετα στα νέα ακίνητα είχαμε ακόμη μεγαλύτερη αύξηση της τάξεως του 10,7%.

Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση τιμών ακινήτων ηλικίας άνω των 5 ετών διαμορφώνεται στα επίπεδα του 7,9%, ενώ στα νέα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3,1%. Τέλος, στην υπόλοιπη χώρα, οι τιμές στα μεταχειρισμένα ακίνητα σημειώσανε αύξηση κατά 12,9% ενώ σε εκείνα που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία 5ετία η άνοδος ήταν της τάξεως του 8,1%.

Υπάρχουν ελπιδοφόρα σημάδια; Ασφαλώς ναι. Δείτε λοιπόν τι συμβαίνει με μια άλλη προσέγγιση .«Απογειώνονται» οι τιμές πώλησης γραφείων και καταστημάτων. Να λοιπόν ένα ελπιδοφόρο στοιχείο.

Αύξηση της τάξεως του 9% κατέγραψαν το 2018 οι τιμές πώλησης κτιρίων γραφείων στην Αθήνα, απόρροια του υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος για τέτοιου είδους ακίνητα και της έλλειψης νέων αναπτύξεων.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι αξίες των γραφείων ενισχύθηκαν κατά 7% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2017. Στη Θεσσαλονίκη, η αντίστοιχη άνοδος ήταν της τάξεως του 5,4% και στην υπόλοιπη Ελλάδα του 5,1%. Ειδικότερα, κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους προέκυψε άνοδος σε πανελλαδικό επίπεδο κατά 2,9% και μάλιστα σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο. Στην Αθήνα, η αντίστοιχη αύξηση άγγιξε το 4,6%, στη Θεσσαλονίκη το 3,7% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 0,7%.

Σε ότι αφορά τα ενοίκια των γραφείων, η ετήσια αύξηση για το σύνολο του 2018 ανήλθε σε 1,8% πανελλαδικά. Στην Αθήνα, ο μέσος ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών ενοικίασης γραφειακών χώρων διαμορφώθηκε επίσης σε 1,8%, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα σε 2,6%. Στον αντίποδα, στην πόλη της Θεσσαλονίκης καταγράφηκε μικρή μείωση των ενοικίων γραφείων κατά 0,3%.

Σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, οι τιμές πώλησης σημείωσαν ετήσια αύξηση κατά 4,3% σε σχέση με το 2017 σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι αύξησης κατά 1,7% το 2017.

Ειδικότερα, στην Αθήνα, η άνοδος των τιμών πώλησης διαμορφώθηκε σε 7,4%, έναντι μικρών αυξήσεων της τάξεως του 0,3% στη Θεσσαλονίκη και του 0,8% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Ωστόσο, οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων στο σύνολο της χώρας υποχώρησαν κατά 0,5% (με βάση τουλάχιστον τα προσωρινά στοιχεία). Στην Αθήνα, η μείωση άγγιξε το 0,2%, στη Θεσσαλονίκη το 1,9% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 0,5%.

Υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του 2018, οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) διπλασίασαν τον όγκο των κεφαλαίων που διέθεσαν για την απόκτηση ακινήτων εισοδήματος, όπως κτίρια γραφείων, καταστήματα, ή ακόμα και ξενοδοχεία.

Συγκεκριμένα, προχώρησαν σε επενδύσεις που προσέγγισαν τα 500 εκατ. ευρώ, έναντι 247 εκατ. ευρώ το 2017. Μάλιστα, όπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, το ποσό που επένδυσαν οι ΑΕΕΑΠ πέρυσι θα μπορούσε να ήταν ακόμα υψηλότερο, αν είχαν διατεθεί ακόμα περισσότερα ακίνητα προς πώληση.

Εν ολίγοις, αν η προσφορά ήταν μεγαλύτερη, οι επενδύσεις των ΑΕΕΑΠ θα ήταν ακόμα υψηλότερες.

Και οι κατοικίες σε συγκεκριμένες περιοχές και η επαγγελματική στέγη έχουν ζήτηση ανοδική μόνο που χρειάζεται εξειδικευμένη γνώση για να εξελιχθεί αυτό σε ένα μπαράζ επενδυτικών ευκαιριών με προοπτικές και το μεγάλο ζητούμενο είναι η εμπιστοσύνη των διεθνών επενδυτών να επανέλθει στην οικονομία της χώρας .

*Οικονομολόγου ΕΚΠΑ

Check Also

Έως και 45 δισ. ο «λογαριασμός» του Brexit χωρίς συμφωνία

Share Twitter Το Ηνωμένο Βασίλειο πρέπει να τηρήσει τις οικονομικές δεσμεύσεις του σε περίπτωση εξόδου …

Ασφαλές καταφύγιο στην κλυδωνιζόμενη παγκόσμια αγορά το ελβετικό φράγκο

Share Twitter Οι επελάσεις του ελβετικού φράγκου έχουν ιστορία από την πλευρά τους καθώς η …