Ελεγκτική Υπηρεσία: Καταγγελία για σκανδαλώδη παραχώρηση κρατικής γης

Τι αναφέρει η Ελεγκτική Υπηρεσία σχετικά με ανώνυμη αταγγελία για σκανδαλώδη παραχώρηση κρατικής γης

Αναφορικά με καταγγελία σχετικά με ανταλλαγή κρατικής γης στη Γερμασόγεια με ιδιωτική γη που ανήκε σε εταιρεία ανάπτυξης γης, η Ελεγκτική Υπηρεσία αναφέρει τα ακόλουθα:

H εν λόγω καταγγελία λήφθηκε στην Υπηρεσία μας τον Νοέμβριο 2017 και αφού έτυχε διερεύνησης στάλθηκε σχετική επιστολή στον Υπουργό Εσωτερικών στις 2.5.2018 για τις δικές του ενέργειες, προς διασφάλιση της νομιμότητας και των συμφερόντων του κράτους. Στην εν λόγω επιστολή μας αναφέρονται τα πιο κάτω:

Α. Ιστορικό:

Σύμφωνα με στοιχεία από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) και το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) παρατηρήθηκαν τα πιο κάτω:

– Η εταιρεία αγόρασε στις 17.10.2005 για €445.945 στον Άγιο Αθανάσιο Λεμεσού τεμάχιο γης και στις 5.5.2006 υπέβαλε αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας για ανάπτυξη του ακινήτου, και συγκεκριμένα για την ανέγερση επτά πολυκατοικιών με 78 διαμερίσματα.

– Κατόπιν υπόδειξης στις 13.6.2006 του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων (ΤΑΥ), σε σχέση με την πολεοδομική αίτηση, το ΤΠΟ ζήτησε από την εταιρεία όπως ετοιμάσει υδρολογική μελέτη. Η μελέτη η οποία λήφθηκε στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως στις 7.9.2006, μεταξύ άλλων, αναφέρει «Unless drastic measures are being implemented in restoring the natural river bed, rainwater will still be accumulated in the area and the proposed development will face severe flooding problems» και καταλήγει «It is therefore recommended that drastic measures should be taken in order to provide an adequate drainage system for the whole area. Stormwater should be left to run freely to the existing natural watercourse of Vathias river and the blockage of its route by human intrusion to be reinstated».

– Στις 3.8.2010 οι δικηγόροι της εταιρείας καταχώρησαν την αγωγή με αρ. 3899/2010 εναντίον της Κυπριακής Δημοκρατίας, με ισχυρισμό ότι οι αρμόδιοι λειτουργοί του Επαρχιακού Γραφείου Πολεοδομίας και Οικήσεως Λεμεσού με τις πράξεις και/ή παραλείψεις τους που έλαβαν χώραν από τις 5.5.2006 μέχρι την ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής, παράνομα δεν εξέτασαν την πολεοδομική αίτηση. Με την αγωγή υποβάλλονταν αξιώσεις για διάφορες αναγνωριστικές αποφάσεις και αποζημιώσεις.

– Σε συνάντηση ημερ. 14.9.2010 στο γραφείο του τότε Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως στην οποία συμμετείχε, μεταξύ άλλων, η ενδιαφερόμενη εταιρεία, το Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού – Αμαθούντος (ΣΑΛΑ), εκπρόσωπος του Υπουργείου Εσωτερικών και ο τότε Διευθυντής ΤΚΧ, συζητήθηκε το θέμα της πολεοδομικής αίτησης της πιο πάνω εταιρείας σε σχέση με τη δημιουργία λίμνης κατακράτησης ομβρίων υδάτων. Όπως αναφέρεται στα πρακτικά της συνάντησης, «αυτή γίνεται σε συνέχεια της συνάντησης που έγινε στο γραφείο του Υπουργού Εσωτερικών σχετικά με το πιο πάνω θέμα που έγινε στις 24/8/2010». Σύμφωνα με τα πρακτικά ημερ. 14.9.2010 αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, όπως προωθηθεί η λύση της ανταλλαγής του ιδιωτικού τεμαχίου με ίσης αξίας χαλίτικη γη και μόλις επιτευχθεί η ανταλλαγή να προωθηθεί η πολεοδομική άδεια κατά προτεραιότητα. Επιπρόσθετα, αποφασίστηκε όπως η συγκεκριμένη περιοχή της λίμνης κατακράτησης να προωθηθεί άμεσα με πρόταση προς το Πολεοδομικό Συμβούλιο για να καθοριστεί ως ζώνη προστασίας Δα1 στα πλαίσια της τρέχουσας διαδικασίας αναθεώρησης του Σχεδίου Λεμεσού. Σύμφωνα με τα πρακτικά, η ίδια διαδικασία ανταλλαγής με κρατική γη αναμένεται ότι θα ακολουθηθεί και για τα υπόλοιπα τεμάχια που θα εμπίπτουν στην ζώνη προστασίας Δα1.

– Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, στις 14.5.2011 απέρριψε την αίτηση για χορήγηση άδειας στην εν λόγω εταιρεία για τη συγκεκριμένη ανάπτυξη του τεμαχίου, διότι (i) «η υλοποίηση της ανάπτυξης εγκυμονεί κινδύνους για την ασφάλεια των ενοίκων των πολυκατοικιών, καθώς και κινδύνους για την ασφάλεια των ίδιων των πολυκατοικιών και των παρακείμενων ιδιοκτησιών. Ο λόγος άρνησης βασίζεται στις απόψεις του ΣΑΛΑ, του ΤΑΥ και της Επαρχιακής Διοίκησης οι οποίες εξάγονται από τις υδρολογικές μελέτες που έγιναν σχετικά» και (ii) δεν διαθέτει κατάλληλη, άνετη και ικανοποιητική προσπέλαση.

– Στις 23.5.2013 το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού με ενδιάμεση απόφαση απέρριψε την αγωγή λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας, ενώ οι δικηγόροι της εταιρείας καταχώρησαν στη συνέχεια την πολιτική έφεση με αρ. Ε108/13.

– Στις 11.12.2013 η εταιρεία υπέβαλε την αίτηση για ανταλλαγή κρατικής γης με ιδιωτική, σύμφωνα με την οποία σκοπός είναι η αντικατάσταση της γης στην οποία θα κατασκευάσει λίμνη κατακράτησης όμβριων υδάτων το ΣΑΛΑ. Στην αίτηση επισυνάπτονται, μεταξύ άλλων, τα πρακτικά ημερ. 14.9.2010 και η αγωγή με αρ. 3899/10.

– Μετά από εισήγηση της αρμόδιας Υπουργικής Επιτροπής (ημερήσια Διάταξη 4/2016, α/α Β26) το Υπουργικό Συμβούλιο, ενέκρινε στη συνεδρία του ημερ. 15.11.2016 την παραχώρηση στην εταιρεία, κρατικής γης έκτασης 13.500τ.μ., με ανταλλαγή με την ιδιοκτησία της εταιρείας συνολικής έκτασης 7.570 τ.μ., με όρο, μεταξύ άλλων, ότι θα είναι απαλλαγμένο από παντός είδους νομικό κώλυμα και νοουμένου ότι θα αποσυρθεί η ιδιωτική αγωγή, μεταξύ των αιτητών και της Δημοκρατίας.

– Στις 17.3.2017, κατόπιν ειδοποίησης από την εταιρεία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, διακόπηκε πλήρως η πολιτική έφεση με αρ. Ε108/13.

Β. Κύριες Διαπιστώσεις:

(i) Η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερ. 15.11.2016 για ανταλλαγή της συγκεκριμένης ιδιωτικής γης με κρατική γη φαινόταν να στερείται νομικής βάσης. Ειδικότερα, η εν λόγω απόφαση φαινόταν να μην συνάδει με τους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας (Διάθεση) Κανονισμούς του 1989.

(ii) Στις περιπτώσεις που κάποιο ιδιωτικό τεμάχιο χρειάζεται για σκοπούς δημόσιας ωφελείας, η συνήθης πρακτική είναι η απαλλοτρίωση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας και όχι η ανταλλαγή της με κρατική γη.

(iii) Δεν είχε ληφθεί νομική συμβουλή από τον Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας προτού προωθηθεί η υπόθεση στο Υπουργικό Συμβούλιο για λήψη σχετικής απόφασης.

(iv) Ανεξάρτητα των πιο πάνω, εκφράσαμε προβληματισμό ως προς το ύψος των εκτιμήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και κατά πόσο αυτές τεκμηριώνονται επαρκώς με επιστημονικά/αντικειμενικά κριτήρια. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η αξία του υπό ανταλλαγή ιδιωτικού τεμαχίου μειώθηκε, σύμφωνα με το Τμήμα, κατά 20% λόγω μορφολογίας (βρίσκεται σε κοίλωμα, μέσα από το οποίο διοχετεύονται τα όμβρια ύδατα), χωρίς άλλα στοιχεία που να δικαιολογούν το ποσοστό αυτό. Σημειώνεται ότι για σκοπούς της γενικής εκτίμησης με ημερ. 1.1.2013, που επίσης έγινε από το Τμήμα με το χέρι, η αντίστοιχη μείωση λόγω μορφολογίας του εδάφους της τιμής στα τεμάχια που βρίσκονται στην εν λόγω κοιλότητα σε σχέση με τα διπλανά τεμάχια υπολογίζεται σε 56% περίπου. Είναι γεγονός πως η έννοια και ο σκοπός της γενικής εκτίμησης είναι διαφορετικός από την ειδική εκτίμηση που έγινε με σκοπό την ανταλλαγή, εντούτοις η διαφορά του ποσοστού μείωσης της κατά τ.μ. αξίας του εν λόγω οικοπέδου για τις δύο εκτιμήσεις (γενική και ειδική) είναι τόσο μεγάλη που ενδεχομένως να μην δικαιολογείται. Επίσης, σύμφωνα με το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, δεν μπορεί να αναπτυχθεί το εν λόγω ακίνητο αφού θέτει σε κίνδυνο τόσο τους ενοίκους όσο και την ίδια την ανάπτυξη, ενώ παρόμοια συμπεράσματα προκύπτουν και από σχετική ιδιωτική υδρολογική μελέτη. Ο παράγοντας αυτός δεν φαίνεται να λήφθηκε υπόψη κατά την εκτίμηση της αξίας του ιδιωτικού τεμαχίου για σκοπούς της ανταλλαγής.

(v) Εκφράσαμε προβληματισμό κατά πόσο το κράτος όφειλε να αναθεωρήσει τη χρήση της ζώνης στη συγκεκριμένη περιοχή, όπως και σε άλλες περιοχές, πιο νωρίς ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος αγωγών ή/και άλλων επιβαρύνσεων για το κράτος. Επίσης θέσαμε το ερώτημα, κατά πόσο η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου δημιουργεί προηγούμενο ώστε το κράτος να οφείλει πλέον να αποζημιώνει ιδιώτες για τεμάχια τα οποία εμπίπτουν σε συγκεκριμένη ζώνη π.χ. οικιστική ζώνη, αλλά οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να κάνουν χρήση της γης τους ως τέτοια.

Ως απάντηση στην πιο πάνω επιστολή μας προς τον Υπουργό, ο Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας μας απέστειλε επιστολή στις 23.10.2018 στην οποία επισύναψε επιστολή του Γενικού Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών ημερομηνίας 22.10.2018 προς τον ίδιο με την οποία του διαβίβασε γνωμάτευση του Γενικού Εισαγγελέα. Στη γνωμάτευση αναφέρεται ότι, υπό τις περιστάσεις, η ανταλλαγή είναι εύλογη, η διοίκηση άσκησε εύλογα τη διακριτική ευχέρεια που της παρείχε ο Νόμος, και εφόσον το κράτος επέλεξε να προχωρήσει με την ανταλλαγή τότε εάν, αλλάζοντας πολιτική, αποφάσιζε να ανακαλέσει την Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, τότε πιθανόν να εγείρονταν ζητήματα διεκδικήσεων μεγάλων αποζημιώσεων. Επίσης σύμφωνα με τις Γενικές Αρχές Διοικητικού Δικαίου θεωρείται παράβαση της χρηστής διοίκησης η ανάκληση απόφασης της διοίκησης μετά από πάροδο εύλογου χρόνου. Η γνωμάτευση αναφέρει επίσης πως το ακίνητο εκτιμήθηκε με βάση τα φυσικά και νομικά του χαρακτηριστικά και η εκτίμηση όπως περιγράφηκε τεχνικά είναι αιτιολογημένη.

Αναφέρεται ότι με βάση την ειδική εκτίμηση ημερ. 21.9.2016 σε τιμές 28.1.2014, η οποία έγινε για σκοπούς της ανταλλαγής, η αξία του ιδιωτικού τεμαχίου ήταν €1.134.000 και του κρατικού €1.125.000. Συνεπώς φαινόταν ότι η ανταλλαγή δεν προκαλούσε ζημιά στο δημόσιο.

Μετά τη λήψη της πιο πάνω επιστολής ημερ. 23.10.2018, η Υπηρεσία μας έκρινε ότι δεν χωρούσε πλέον οποιαδήποτε δική της παρέμβαση.

Σήμερα, η ανταλλαγή έχει ήδη γίνει και το πρώην κρατικό τεμάχιο που ανήκει πλέον στον ιδιώτη έχει αξία (γενική εκτίμηση 1.1.2013) €2.207.300 και το πρώην ιδιωτικό τεμάχιο έχει αξία €927.800. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας φαίνεται να επιμένει ότι η έννοια και ο σκοπός της γενικής εκτίμησης είναι διαφορετικός από την ειδική εκτίμηση που έγινε με σκοπό την ανταλλαγή, εντούτοις η διαφορά των τιμών είναι κολοσσιαία και συνεπώς θεωρούμε ότι τα γεγονότα επιβεβαιώνουν τις αρχικές μας επιφυλάξεις ότι η ανταλλαγή έβλαψε το δημόσιο προς όφελος του ιδιώτη.

Επίσης, αναφέρεται ότι στο κρατικό τεμάχιο που παραχωρήθηκε στον ιδιώτη περιλαμβάνεται λωρίδα γης με απότομη κλίση, εμβαδού περίπου 3.000 τ.μ. που εκτιμήθηκε ως έχουσα συνολική αξία €75.000.

Αρχικά δεν φαινόταν η χρησιμότητα της παραχώρησης της λωρίδας αυτής, σύμφωνα όμως με πρόσφατη καταγγελία, η λωρίδα αυτή ενδεχομένως να δόθηκε ώστε κατά την μελλοντική ανάπτυξη του τεμαχίου αυτή να παραχωρηθεί ως χώρος πρασίνου και έτσι να μείνει ανέπαφο το υπόλοιπο τεμάχιο με την αμφιθεατρική θέα και την μεγάλη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο.

Check Also

Το ευχαριστώ από τους γονείς του μικρού Αντώνη

Share Twitter Ο Αντώνης, ο μαχητής μας, τώρα μπορεί να κοιτάζει με τα ματάκια του …

Γ. Ελεγκτής: Υποχρέωση της ΚΕΔΙΠΕΣ να παραχωρήσει στοιχεία για δάνεια ΠΕΠ

Share Twitter Με σημερινή ανάρτησή του στο twitter, ο Γενικός Ελεγκτής της Κυπριακής Δημοκρατίας, Οδυσσέας …